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西有“麓南板塊”、東有“嶺北板塊”

 

文/李　柏

 

    長(zhǎng)沙樓市版圖在未來幾年內(nèi)，將有兩大超級(jí)板塊最為引人注目，也是高檔樓盤所集中聚合之地。確切的說，這兩大板塊就是：以岳麓山為自然屏障的“麓南板塊”，和以湖南省森林公園（即天際嶺國(guó)家森林公園）為前景的“嶺北板塊”。目前和未來幾年許多大盤在這兩大板塊聚集，它們將是長(zhǎng)沙最具競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值和發(fā)展?jié)摿Φ某��?jí)板塊，這兩大板塊的強(qiáng)勢(shì)發(fā)展將大大提高長(zhǎng)沙整體樓市發(fā)展水平。

 

    從象形來看，岳麓山像一頭牛，而“麓南板塊”這兩年的發(fā)展勢(shì)頭，非常具有這種特征，因此“麓南板塊”就像是河西樓市的猛牛。

    早三四年前，河西房地產(chǎn)市場(chǎng)在業(yè)界還只有“河西板塊”的提法，看起來也好像是比較閑適或有點(diǎn)“與世無(wú)爭(zhēng)”。2002年底，本人在《長(zhǎng)沙晚報(bào)》撰文，首次對(duì)河西樓市進(jìn)行細(xì)分，提出四大板塊，其中就包括了“麓南大學(xué)城板塊”；2004年初，麓南區(qū)域的四大房地產(chǎn)巨頭進(jìn)行聚手結(jié)盟，從而正式開啟“麓南板塊”樓市發(fā)展新篇章。并徹底打破河西樓市一向的沉默，一躍成為長(zhǎng)沙最受關(guān)注的房地產(chǎn)發(fā)展板塊，甚至名噪四方。

    因?yàn)樵缆瓷剑�因�(yàn)楹�湘文化之魂，因�(yàn)榉康禺a(chǎn)的持續(xù)發(fā)展，因?yàn)楦咂焚|(zhì)樓盤項(xiàng)目在麓南成“器”布子，“麓南板塊”就這樣從河西樓市價(jià)值中突現(xiàn)出來，并成為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展的一塊里程碑。長(zhǎng)沙房產(chǎn)局副局長(zhǎng)魏建超說，“河西樓市看麓南”，“麓南板塊”未來幾年將引領(lǐng)星城樓市風(fēng)騷。

無(wú)可復(fù)制的自然景致、長(zhǎng)期歷史積淀的湖湘文化、日益便捷的交通路網(wǎng)、迅速成熟的大盤開發(fā)，使得這一區(qū)域一改往日的沉寂，日漸凌厲。“麓南板塊”理所當(dāng)然成為長(zhǎng)沙“最適合居住的地區(qū)”。有媒體認(rèn)為，河西地產(chǎn)正逐漸開始爭(zhēng)奪星城樓市的話語(yǔ)權(quán)，首功當(dāng)推麓南板塊。

    目前，“麓南板塊”主要以大盤為主，陽(yáng)光100、香格里·麓山別墅、岳麓山公館、星語(yǔ)林•靳江河畔等幾大家族所激戰(zhàn)的“麓南”幾乎成了河西樓市的主場(chǎng)。目前已經(jīng)初具規(guī)模，該板塊的房產(chǎn)開發(fā)漸入佳境。預(yù)計(jì)三年內(nèi)，“麓南板塊”的開發(fā)總量達(dá)到260萬(wàn)平方米以上，面積上占整個(gè)河西房地產(chǎn)市場(chǎng)的一半，接近10000畝。在河西大型高檔樓盤中，“麓南板塊”有5個(gè)，占整個(gè)河西的1/3強(qiáng)。

香格里•麓山別墅項(xiàng)目，1300畝的原生態(tài)別墅小區(qū)，號(hào)稱“從地里長(zhǎng)出來的別墅”，以“岳麓山水，天生別墅”的宣傳口號(hào)打動(dòng)置業(yè)者。從2003年底預(yù)熱，到今年內(nèi)部認(rèn)籌并熱賣，產(chǎn)生了一系列轟動(dòng)效應(yīng)，影響至遠(yuǎn)。

    數(shù)據(jù)顯示，僅半年時(shí)間，陽(yáng)光100國(guó)際新城開盤起價(jià)從2100元／平方米躍升至3000元／平方米，銷售率卻持續(xù)火爆，高達(dá)98.8％；而香格里·麓山別墅銷售價(jià)格也在消費(fèi)者的蜂擁而至后平穩(wěn)上揚(yáng)。

    “麓南板塊”的開發(fā)商比較注重將自然景觀與歷史人文積淀相結(jié)合，追求產(chǎn)品的高品質(zhì)。對(duì)于河西片區(qū)情有獨(dú)鐘的，往往是那些深受湖湘文化浸染、帶有濃重人文氣質(zhì)的知識(shí)新貴，通過知識(shí)創(chuàng)造財(cái)富的這一群體，骨子里卻依然充滿著厚重的文化積淀，無(wú)論是對(duì)建筑本身或者居住環(huán)境，都比普通消費(fèi)者有著更為“苛刻”的要求。而外來開發(fā)商新的開發(fā)理念、新的開發(fā)策略，將對(duì)本土企業(yè)產(chǎn)生極大的示范效應(yīng)和激勵(lì)作用，特別是在樓盤品質(zhì)的提升上。

    今年，長(zhǎng)沙市近一半城建重點(diǎn)工程項(xiàng)目落戶岳麓區(qū)，投資規(guī)模超200億元，年度計(jì)劃投資達(dá)70多億元。如此城建投資規(guī)模和重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，均創(chuàng)該區(qū)歷史最高紀(jì)錄。完全有理由相信，岳麓區(qū)的路網(wǎng)建設(shè)一旦完成，不出二三年時(shí)間，“麓南板塊”將進(jìn)入一個(gè)迅速井噴期。

    從象形來看，天際嶺國(guó)家級(jí)森林公園如一頭大象，象鼻向西直插長(zhǎng)沙汽車南站。這一區(qū)域早幾年是專業(yè)市場(chǎng)唱主角，聚集于紅星，也沒有充分挖掘出天際嶺如此造化天成的原生態(tài)的自然景觀資源價(jià)值。但從2005年開始，雨花區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)形勢(shì)不再，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)不再成為熱點(diǎn)，高檔住宅市場(chǎng)便成了新的焦點(diǎn)。據(jù)可靠消息，該板塊的許多地塊已經(jīng)成為搶手貨，至少有5個(gè)超過500畝的大盤在此扎營(yíng)。可想而知，不出二三年，“嶺北板塊”這頭河?xùn)|樓市的大象將會(huì)全力發(fā)威，給長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)帶來高檔、清新、優(yōu)雅的印象。

    從地圖和長(zhǎng)沙樓市版圖看，“嶺北板塊”具體應(yīng)該是指：天際嶺國(guó)家森林公園（湖南省森林公園）以北，韶山路以東，規(guī)劃中京廣高速鐵路以西（將來也可能延至東三環(huán)），體育新城區(qū)域（香樟路）以南，所圍合的區(qū)域。這一板塊西與省府板塊隔（韶山）路相望，北與體育新城板塊相通，還有全國(guó)知名的中國(guó)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心和紅星市場(chǎng)群，汽車南站和將來的高鐵長(zhǎng)沙站呈一西一東排布。

    當(dāng)然，這個(gè)板塊最大的特征還是擁有美麗的生態(tài)自然景觀——天際嶺國(guó)家森林公園。今后炒作的題材相當(dāng)多，發(fā)展空間相當(dāng)大。在未來三五年內(nèi)，從項(xiàng)目群角度來分析，“嶺北板塊”必然會(huì)從概念走向?qū)嶋H。并且，很可能出現(xiàn)幾個(gè)代表性的大盤有意的結(jié)盟，聯(lián)合推整體形象和市場(chǎng)攻勢(shì)，從而形成“嶺北板塊”超強(qiáng)的發(fā)展勢(shì)力。

    據(jù)調(diào)查得悉，這一區(qū)域（湘府路兩廂）地價(jià)三年時(shí)間翻了三倍，房?jī)r(jià)由1000元/平方米漲到板塊平均房?jī)r(jià)2500元/平方米，已經(jīng)高于長(zhǎng)沙市04年末統(tǒng)計(jì)的商品住房平均價(jià)位。隨著樓市的發(fā)展，加上“融城”更進(jìn)一步，南三環(huán)線兩廂的房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷增多，從而將出現(xiàn)整個(gè)天際嶺周邊樓市升溫并火熱起來，從而出現(xiàn)“嶺北板塊”樓市最繁榮的景象。

    從今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間來看，長(zhǎng)沙城南省府和天際嶺一線往南，將形成長(zhǎng)株潭城市群的核心區(qū)，也是高檔住宅的集中區(qū)。而嶺北板塊，代表了當(dāng)前和未來幾年最具價(jià)值的樓市板塊。正如一位房地產(chǎn)人士認(rèn)為，“我們不能僅僅把南城看成長(zhǎng)沙的南城，而是整個(gè)湖南的南城。所以它的整個(gè)發(fā)展規(guī)劃也好，長(zhǎng)株潭也好，可以說是整個(gè)中部發(fā)展的戰(zhàn)略要地。”

    “嶺北板塊”目前還是一塊處女地，正如二三年前的“麓南板塊”一樣。但這一板塊的重要性將無(wú)法忽視，其承前啟后與聯(lián)東結(jié)西的紐帶作用將會(huì)越來越明顯的體現(xiàn)出來。加上這一板塊無(wú)敵的生態(tài)自然景觀資源，是其它板塊所無(wú)法相比的，也是不可復(fù)制的。有類似特征的在長(zhǎng)沙，只有西面的“麓南板塊”。湖南省森林植物園即天際嶺國(guó)家森林公園，占地140公頃，境內(nèi)有山有谷，有平坦的草地、開闊的斜坡和碧波蕩漾的湖面，森林覆蓋率達(dá)85%以上。辟有櫻花園、桂花園、茶花園、竹園、木蘭園、杜鵑園、梅園和花卉盆景園。天際嶺其實(shí)比岳麓山面積還要大，植被自然保護(hù)還要好，將來拓展空間會(huì)更大。

    大型樓市板塊的發(fā)展，除了市政基礎(chǔ)配套的先行外，還要有大型商業(yè)和生活公共配套的跟進(jìn)。3到5年后，“嶺北板塊”區(qū)域形成一定規(guī)模的時(shí)候，大型超市必然介入。據(jù)調(diào)查所知，它們其實(shí)很早就關(guān)注這個(gè)區(qū)域，包括新一佳、沃爾瑪、步步高、家樂福，他們都對(duì)南城非常看好，只是在找一個(gè)切入點(diǎn)和切入時(shí)機(jī)。應(yīng)該說，這一切都給了消費(fèi)者堅(jiān)強(qiáng)的信心。

    如果說，岳麓山是長(zhǎng)沙市府的前山，那么天際嶺則是省府的東山，日出東方，紫氣東來，成為最適當(dāng)?shù)拿枋觥?/DIV>











中國(guó)極具思想力的房地產(chǎn)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)策劃專家：李柏 五洲半島（長(zhǎng)沙）國(guó)際策劃?rùn)C(jī)構(gòu)總經(jīng)理＼首席高級(jí)策劃師 電子信箱：lib158@163.com 手機(jī)：13517494375